Arbeitszimmer im Eigenheim steuerlich abgesetzt? Vorsicht bei Verkauf und Betriebsaufgabe

ARBEITSZIMMER · BETRIEBSVERMÖGEN · HAUSVERKAUF

Viele Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer in Köln, im Rhein-Erft-Kreis oder im übrigen Land kennen das: Über Jahre hinweg wurden die Kosten für das Arbeitszimmer im eigenen Haus steuermindernd geltend gemacht. Auch lineare Abschreibungen wurden genutzt, um die laufende Steuerlast zu senken. Das sparte Jahr für Jahr bares Geld.

Doch wenn das Eigenheim verkauft werden soll oder der Betrieb aufgegeben wird, kann ein böses Erwachen folgen. Gehört das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen, können aufgelaufene Wertsteigerungen steuerpflichtig werden.

Was ist passiert?

Wer ein häusliches Arbeitszimmer in der eigenen Immobilie steuerlich als Betriebsvermögen führt, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Betriebsausgaben und Abschreibungen geltend machen. Ob notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen vorliegt oder eine Ausnahme greift, hängt vom Einzelfall ab.

Wird die Immobilie später verkauft oder der Betrieb aufgegeben, greift für den betrieblichen Grundstücksteil nicht ohne Weiteres die typische Steuerfreiheit für eigengenutzten Wohnraum. Das Finanzamt behandelt ihn grundsätzlich nach den Regeln für Betriebsvermögen. Eine Gewerbeabmeldung allein ist dabei nicht zwingend mit einer steuerlichen Betriebsaufgabe gleichzusetzen.

Die Folge: Stille Reserven, also die Differenz zwischen dem steuerlichen Buchwert und dem maßgeblichen Veräußerungs- oder Entnahmewert, können zu versteuern sein. Beim Verkauf ist grundsätzlich der auf den betrieblichen Anteil entfallende Veräußerungserlös maßgeblich. Bei einer einzelnen Entnahme ist regelmäßig der Teilwert, bei einer Betriebsaufgabe für nicht veräußerte Wirtschaftsgüter grundsätzlich der gemeine Wert anzusetzen. Auch der zugehörige Grund-und-Boden-Anteil kann relevant sein.

Durch Wertsteigerungen und die im Laufe der Jahre gesunkenen Buchwerte kann hier eine empfindliche Steuerforderung entstehen. Welche Begünstigungen oder Ausnahmen in Betracht kommen, prüft Ihr Steuerberater.

Spekulationssteuer beim Arbeitszimmer im Eigenheim?

Beim Thema „Arbeitszimmer Betriebsvermögen Verkauf“ ist die Besteuerung betrieblicher Gewinne von der sogenannten Spekulationssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften zu unterscheiden. Für Betriebsvermögen besteht keine allgemeine Steuerfreiheit allein deshalb, weil die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde.

Bleibt die Immobilie dagegen im Privatvermögen, führt ein häusliches Arbeitszimmer nicht automatisch zu einer anteiligen Besteuerung beim Hausverkauf. Der Bundesfinanzhof hat dies für ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes Arbeitszimmer in einer selbst bewohnten Eigentumswohnung bestätigt (BFH, Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19). Die Übertragbarkeit auf Ihren Fall sollte steuerlich geprüft werden.

Wie geht es jetzt weiter?

Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns können pauschale Flächenansätze oder Schätzwerte eine Rolle spielen. Bilden diese die konkrete Immobilie und die sachgerechte Wertaufteilung nicht zutreffend ab, kann die Bemessungsgrundlage zu hoch ausfallen.

Jetzt gilt es, nicht voreilig unklaren Wertansätzen zuzustimmen. Die tatsächlichen Bewertungsgrundlagen müssen präzise ermittelt und mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden. Das gilt auch, wenn Sie ein Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen entnehmen möchten.

Was sagt der Steuerberater?

Steuerberater kennen diese Problematik. Ihr Steuerberater kann prüfen, ob die steuerliche Zuordnung und die angesetzten Werte zutreffen und ob ergänzende Nachweise sinnvoll sind.

Bei offenen Bewertungsfragen kann die Hinzuziehung eines qualifizierten, entsprechend zertifizierten Immobiliengutachters helfen. Ein fundiertes Gutachten liefert eine nachvollziehbare fachliche Grundlage, um gegenüber dem Finanzamt einen realistischen, sachgerecht ermittelten Wert für den betroffenen Grundstücksteil zu begründen. Die Anerkennung und das steuerliche Ergebnis hängen vom Einzelfall ab.

Wie kann der Gutachter helfen?

Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert der Immobilie und die für die Bewertung des betrieblich genutzten Anteils erforderlichen Grundlagen. Dabei berücksichtigt er die baulichen Gegebenheiten, Lagekriterien, den Bewertungsstichtag und die Marktsituation in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Der konkrete Auftrag wird auf die mit dem Steuerberater abgestimmte Bewertungsfrage ausgerichtet.

Dadurch lässt sich prüfen, ob Flächen- und Wertansätze sachgerecht sind. Eine Bürofläche ist allerdings nicht allein wegen ihrer Nutzung automatisch weniger wert als Wohnraum. Entscheidend sind die tatsächlichen Eigenschaften und die anzuwendenden Bewertungsmaßstäbe. Ein Gutachten kann eine begründete Korrektur unterstützen, garantiert aber keine niedrigere Steuerlast.

Der richtige Einstieg: Vom Kurzgutachten zur Vollprüfung

Niemand muss direkt mit Kanonen auf Spatzen schießen. In vielen Fällen kann für eine erste Einschätzung und Klärung bereits eine kompakte Bewertung sinnvoll sein.

Wir starten in solchen Fällen nach Abstimmung über den Bewertungszweck häufig mit einem kostengünstigen Kurzgutachten. Damit erhalten Sie und Ihr Steuerberater eine nachvollziehbare Werteinschätzung. Ob diese für das konkrete Verfahren beim Finanzamt ausreicht, muss vorab geklärt werden.

Sollte das Finanzamt im weiteren Verlauf detailliertere Nachweise fordern oder es zu tiefergehenden Rückfragen kommen, kann die Ausarbeitung bei entsprechender Beauftragung und Ergänzung der erforderlichen Untersuchungen zu einem vollumfänglichen Verkehrswertgutachten erweitert werden. Welche Anforderungen das Gutachten erfüllen muss, richtet sich nach dem Bewertungszweck und dem jeweiligen Verfahren. Eine Anerkennung durch Finanzamt oder Gericht kann nicht pauschal zugesichert werden.

Hinweis: Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die steuerliche Einordnung, mögliche Begünstigungen und die Anforderungen an Nachweise sind im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater zu klären. Die Immobilienbewertung ersetzt diese Beratung nicht.

Rechtliche Grundlagen: § 6 EStG, § 16 EStG und § 23 EStG.