Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie.

Unabhängig. Zuverlässig. Kompetent.

Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung in Köln & Rhein-Erft-Kreis

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Erfahrung

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Marktkenntnis

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Persönlich

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Zertifiziert

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Warum ein Gutachten mehr ist als eine Schätzung

Ein Immobiliengutachten ist weit mehr als eine Zahl. Es ist ein rechtsgültiges, neutrales Dokument, das Ihnen in den wichtigsten Lebenssituationen Sicherheit gibt – gegenüber dem Finanzamt, vor Gericht oder bei familiären Entscheidungen. Ob bei Erbschaft, Scheidung, Verkauf oder Schenkung: Ein professionelles Gutachten schafft Transparenz, verhindert Konflikte – und kann helfen, steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen.

Erbschaft

Fair teilen, Steuer sparen

Scheidung

Neutral bewerten, Streit vermeiden

Verkauf

Preis realistisch festlegen

Schenkung

Freibeträge optimal nutzen

Sicherheit beginnt mit der richtigen Bewertung

Zwei Wege zur sicheren Immobilienbewertung

Kompakt

Symbol für Kurzgutachten – kompakte Immobilienbewertung für private Zwecke
Kurzgutachten

Eine präzise und kompakte Wertermittlung (ca. 20 Seiten) für private Zwecke. Ideal, wenn Sie eine schnelle, fundierte Einschätzung benötigen.

Preis: Ab 999 €

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Ausführlich

Symbol für Verkehrswertgutachten – gerichtsfeste Immobilienbewertung nach DEKRA D1
Verkehrswertgutachten

Ein umfassendes, gerichtsfestes Gutachten (ca. 2.500 € und mehr), das allen gesetzlichen Anforderungen entspricht und von Behörden und Gerichten anerkannt wird.

Preis: Ab 1.999 €

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Was unterscheidet Makler-Einschätzung, Bankbeleihungswert und Verkehrswertgutachten?

Jede Bewertungsart hat ihre eigenen Stärken – und eignet sich für unterschiedliche Situationen.
Erfahren Sie, welche Methode zu Ihrem Anliegen passt.

Bewertungsarten im Überblick

Über mich

Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie. Unabhängig. Zuverlässig. Kompetent.

Mein Name ist Daniel Esser, geboren 1979 im schönen Köln.

Meine fundierte kaufmännische Ausbildung und mein Studium zum Betriebswirt bilden das solide Fundament meiner Expertise. Über 20 Jahre meiner beruflichen Laufbahn habe ich im Vertrieb verbracht, wo ich gelernt habe, die Bedürfnisse von Menschen zu verstehen und individuelle Lösungen zu finden.

Diese Erfahrungen haben mich vor ca. 10 Jahren auch privat in die Welt der Immobilien geführt, wo ich mich intensiv mit Themen wie Altersvorsorge, Vermögensaufbau und der steuerlichen Optimierung beschäftigt habe. Als Eigentümer mehrerer Immobilien kenne ich die Herausforderungen, die mit dem Kauf, Verkauf oder der Bewertung von Objekten verbunden sind, oft aus persönlicher Erfahrung. Diese praktische Perspektive ermöglicht es mir, die Anliegen meiner Kunden nicht nur fachlich, sondern auch persönlich nachzuvollziehen.

Meine Wurzeln liegen in der Region: Ich wohne in Frechen und kenne den Rhein-Erft-Kreis sowie Köln seit meiner Kindheit. Diese tiefe lokale Verbundenheit und meine Kenntnisse des regionalen Marktes sind ein großer Vorteil für meine Kunden. Seit 2025 bin ich zertifizierter Sachverständiger (D1-Typ) für die Immobilienbewertung durch die DEKRA.

Zudem arbeite ich als Immobilienmediator und bin in der Regel mit den Themen vertraut, die zu einem Gutachten führen – sei es bei einer Ehescheidung, einer Erbschaft oder dem Verkauf. Ich kooperiere mit der QM-Akademie für eine durchgängig hohe Qualität meiner Arbeit.

Moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Deutschland mit gepflegten Vorgärten

F.A.Q.

Sie haben Fragen?

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Beleihungswert und Verkehrswert?

Je nach Ziel gibt es unterschiedliche Bewertungsarten:

  • Makler schätzen den Marktpreis zur Verkaufsförderung
  • Banken ermitteln den Beleihungswert zur Risikobewertung
  • Zertifizierte Gutachter erstellen ein rechtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten – z. B. für Scheidung, Erbe oder Finanzamt

Mehr dazu auf Bewertungsarten im Vergleich

Welche Immobilien bewerte ich?

Ich erstelle Gutachten für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, sowie für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Ab 2026 wird mein Leistungsumfang erweitert, sodass ich Sie auch bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen unterstützen kann.

Umfassendes Netzwerk für Spezialfälle:
Sollten Sie ein Gutachten für andere Objektarten (z.B. Gewerbeimmobilien) oder für spezifische Anliegen (wie Schäden, Schimmelbefall oder ähnliches) benötigen, empfehle ich Ihnen gerne qualifizierte Kolleginnen und Kollegen aus meinem persönlichen Netzwerk. So stelle ich sicher, dass Sie immer den passenden Experten für Ihr Anliegen finden.

Welche Immobilien bewerte ich nicht?

Sollten Sie ein Gutachten für andere Objektarten (z.B. Gewerbeimmobilien) oder für spezifische Anliegen (wie Schäden, Schimmelbefall oder ähnliches) benötigen, empfehle ich Ihnen gerne qualifizierte Kolleginnen und Kollegen aus meinem persönlichen Netzwerk. So stelle ich sicher, dass Sie immer den passenden Experten für Ihr Anliegen finden.

Muss die Immobilie besichtigt werden?

Ja – eine Innenbesichtigung ist zwingend notwendig, um ein rechtssicheres und nachvollziehbares Gutachten zu erstellen.

Warum? Nur vor Ort lassen sich Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und bauliche Besonderheiten zuverlässig erfassen. Auch die Plausibilisierung von Unterlagen wie Grundrissen oder Energieausweisen ist nur durch eine Besichtigung möglich.

Hinweis: Ein Gutachten ohne Besichtigung kann an Glaubwürdigkeit verlieren – insbesondere bei Behörden, Gerichten oder in Konfliktsituationen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Vollmacht und Auftragerstellung (LINK FOLGT)
Erforderlich zur rechtssicheren Beauftragung und zur Einholung behördlicher Unterlagen.

Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als 3–6 Monate)
Warum? Zeigt Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Nießbrauch, Wegerechte) und öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Hinweis: Diese Unterlagen kann ich als Gutachter beschaffen.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster / Amtlicher Lageplan
Warum? Offizieller Plan mit Lage, Größe, Form, Flurstücknummer(n) und Bebauung.
Hinweis: Diese Unterlagen kann ich als Gutachter beschaffen.

Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
Warum? Zeigt Bauweise, Raumaufteilung, Geschosshöhen und Kubatur – wichtig für Flächenermittlung und Bauzustandsanalyse.
Hinweis: Sollte bei Ihnen vorliegen. Falls nicht, kann ich die Anfrage beim Bauamt übernehmen – dies kann das Gutachten um mehrere Wochen verzögern.

Wohnflächenberechnung und/oder Bruttogrundflächenberechnung
Warum? Detaillierte und nachvollziehbare Berechnung der nutzbaren Flächen – entscheidend für die Wertermittlung.
Hinweis: Sollte bei Ihnen vorliegen. Alternativ kann dies gegen Aufpreis durch ein Partnerunternehmen erfolgen.

Baugenehmigung(en)
Warum? Bestätigt die rechtmäßige Errichtung und genehmigte Umbauten/Anbauten.
Hinweis: Sollte bei Ihnen vorliegen. Falls nicht, kann ich die Anfrage beim Bauamt übernehmen – dies kann das Gutachten um mehrere Wochen verzögern.

Energieausweis (gültig)
Warum? Gesetzlich vorgeschrieben – liefert Informationen zur energetischen Qualität, die den Wert beeinflusst.
Hinweis: Sollte bei Ihnen vorliegen. Alternativ kann dies gegen Aufpreis durch ein Partnerunternehmen erfolgen.

Baulastenverzeichnis (falls vorhanden)
Warum? Gibt Auskunft über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Wegerechte, Anbaulasten). Nicht in jedem Bundesland obligatorisch.
Hinweis: Kann ich als Gutachter beschaffen.

 

Bei vermieteten Objekten zusätzlich:

Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen 
Warum? Notwendig zur Ermittlung der tatsächlichen Mieteinnahmen und der Bewirtschaftungskosten – entscheidend für das Ertragswertverfahren.
Hinweis: Sollte bei Ihnen in den Akten sein. Falls nicht, ist eine Anfrage bei Ihrer Hausverwaltung möglich.

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
Warum? Regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und die Verteilung der Kosten.
Hinweis: Sollte bei Ihnen in den Akten sein. Falls nicht, ist eine Anfrage bei Ihrer Hausverwaltung oder beim Notar durch mich möglich.

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (mind. 3 Jahre) und aktuelle Wirtschaftspläne
Warum? Gibt Aufschluss über den Zustand der Wohnanlage, geplante Sanierungen, Rücklagen und eventuelle Sonderumlagen.
Hinweis: Sollte bei Ihnen in den Akten sein. Falls nicht, ist eine Anfrage bei Ihrer Hausverwaltung möglich.

Welche Unterlagen kann ich beschaffen?
  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster / Amtlicher Lageplan
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Baugenehmigung(en)
  • Baulastenverzeichnis (falls vorhanden)
  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
Welche Unterlagen sind nicht zwingend relevant – aber trotzdem hilfreich?

Grundsätzlich gilt: Lieber zu viele als zu wenige Unterlagen. Je vollständiger die Dokumentation, desto präziser und rechtssicher kann das Gutachten erstellt werden.

Folgende Unterlagen sind nicht zwingend erforderlich, können aber die Bewertung erleichtern oder beschleunigen:

  • Fotos vom Objekt (innen und außen)

  • Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)

  • Rechnungen über Sanierungen oder Modernisierungen

  • Altlastenauskünfte oder Bodenuntersuchungen

  • Mieterselbstauskünfte (bei vermieteten Objekten)

  • Energieverbrauchsabrechnungen (zur Plausibilisierung des Energieausweises)

  • Historische Kaufverträge oder Notarunterlagen

  • Schriftverkehr mit Behörden (z. B. Bauamt, Denkmalpflege)